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深圳城中村盛衰：向前向后走？
證券日報新聞記者 王家明
雖然深圳是一座“并沒有鄉村”的大都市，但這個城市卻有著很多舊城區。但在近期，“統租”讓深圳城中村再次成為銷售市場聚焦點。
煙火氣息十足，生活空間彈性大、降低成本……這都是深圳城中村的“生命”。“統租”引起了一些關于利弊的探討，也是一種對舊城區將來的探索和探討。
住戶期待
保存大量可選擇性
數據顯示，為推進處理流動人口、年輕人等人群住房難，深圳市提升了“十四五”布局的目標和任務，將建設籌資保障房原54萬件（間）提升到不得少于74萬件（間）。每日任務總數更新后，福建建設籌資保障房馬上擁有新動作，統租總體目標指向了深圳城中村。在今年的，深圳開啟了舊城區保障房產業化優質化改造升級行為，打算在2023年推動4.9萬件（間）舊城區產業化優質化改造升級新項目。
簡單的說，“統租更新改造”是由政府部門或有關部門統一倉儲舊城區樓盤進行優化，并且對周邊環境更新然后再進行租賃。事實上，這是一項重要惠民工程。實際上，以質量提升為目的的綜合治理早就在各個深圳城中村開展，僅僅性能和進展不一。
近日，記者走訪了深圳南山白芒村、平山村，深圳龍華的元芬村及其深圳羅湖的筍崗村。針對統租，住戶廣泛在意的是房租的轉變，有家有室居民更擔憂念書等配套問題。對于近日的白芒村統租事情，南山區西麗街道社區還在3日公布致市民的一封信。全篇稱，針對不具有搬出標準居民不強制性搬出并保持房子原租金標準。與此同時，還將會對想要搬出居民給與拆遷補貼。在確保學士學位層面，西麗街道服務處表明，合乎入學條件在羅湖區內就讀學生們，不管搬出是否也將為他們提供確保。
記者走進深圳龍華的元芬村見到，許多村房早已被改造為各種各樣的長租公寓，但也不乏滿地招租信息廣告宣傳。“實際上，前些年已有地產商或是二房東來村內包了很多樓盤改造為青年公寓，一般年青人會特別喜歡這種養老地產，但是現在租賃市場有點不冷不熱。”元芬村一位住戶對記者表示，“舊村改造治理是件好事，但是我們都不希望所有改造為青年公寓，終究每一個人承擔范圍及實際居住情況不一樣，希望能夠保存多種多樣可選擇性。”
防止擺脫生態系統平衡
筍崗村一家青年人養老地產組織負責人告訴記者，現階段其實很難見到可在房租差之外賺到更多錢。除此之外，記者在深圳南山白芒村友誼鄉村實探發覺，一些沒被收納整理或改造為養老地產的樓盤和周邊舊城區的樓盤房租卻“節節攀升”，那也是住戶擔憂的地區。“平山村里一些未參加統租來的房主，如今房租都上升了許多。”一位平山村居民介紹說，“以前這兒的一房一廳月房租在2500塊左右，如今房主剛說是要3200元才租。”
廣東省住房政策分析核心首席研究員李宇嘉覺得，“統租”舊城區是深圳多種渠道供貨公共住房的重要自主創新。但是，增加基本建設籌資保障房環節中，應控制住節奏感、經營規模，因區、因村強化措施，保存舊城區原先的特點，打造出多元化的租用生態體系，搭建多層面多元主體的租賃房供貨管理體系。
有業內人士認為，舊村改造后房租增漲甚至造成聚合效應，必須防止房租產業化行業壟斷增漲，防止擺脫舊城區租賃市場的生態系統平衡。業界也寄希望深圳市能走通一個產業化租用小區新模式，即除開涉及到房租差以外，還可以獲得一部分非房租土地增值收益，從而減少房租工作壓力。
深圳市住建局負責人還表示，下面將會同各人民政府迅速創建意見反饋平臺或信息發布平臺體制。各政府將開啟欄目，線上線下聯動相結合的，按時積極發布消息、征求群眾意見和建議并及時溝通解決。
城市發展的qflp途徑
針對土地資源資源短缺的深圳來講，舊城區所代表豐富內涵影響力好像愈來愈高，也成了地產商眼里的“搶手貨”——城市發展也成了大部分地產商涉足和立足于深圳關鍵寶物。新聞記者梳理發現，包含深圳南山白石洲、深圳羅湖湖貝、蔡屋圍等深圳城中村升級更新的“巨型”新項目都已開工，部分項目早已對外開放開售。
但是，經歷過房地產市場深層管控和大轉變，深圳城市更新市場也悄然改變。與大中型地產商主導大中型舊城區升級新項目不一樣，一些中小型企業和民營企業承擔更新項目進度曾引發銷售市場憂慮。一家以城市發展為主營業務的私營地產商投資部人士告訴新聞記者，如今深圳新房市場銷售速率變緩，企業資金回籠受影響，當前公司的思路是把一些銷售狀況比較好的項目回款拿來“彌補”別的升級新項目，因此項目建設進度也會相對減慢。
這時候，深圳市好幾個出現地產商公示簽約合作名單上，卻經常能看見深圳安家河南建業開發運營有限責任公司（安家河南建業）身影。安家河南建業上年1月創立，深圳人才安居集團、深圳經濟特區建筑集團、深業集團和萬科地產各自持倉40%、20%、20%和20%。據新聞記者統計數據顯示，安家河南建業成立以來，已先后與益田御深圳龍華府、深圳龍崗恒大城市之光、歲寶壹品等超出10個重點簽訂合作協議。李宇嘉覺得，安家河南建業背景相對性獨特，因為有政府背書，對于有些私營房企的出現新項目，不論是給予品牌支持，亦或是立即核心，都是有獨特優勢，包含股權融資、網絡資源激發、個人信用適用等，能讓保交樓更順暢。
易居研究院中國智庫核心研究總監嚴躍進表明，深圳市現階段房地產業正進入存量土地市場開拓的時期，所以有很多深圳城中村新項目，以后會有作為租賃房改革創新的導向性。不過對于一部分舊城區物業管理而言，仍然需要慎重一點，換句話說政策方面必須靈便解決。
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